Riesgo, resiliencia y valor: cómo está cambiando la inversión inmologística en Iberia

La inversión inmologística en Iberia ya no se analiza solo desde la ubicación, la renta o la disponibilidad de suelo. El contexto actual obliga a incorporar nuevos criterios que hace apenas unos años tenían un peso secundario y que hoy pueden condicionar la viabilidad, el valor y la liquidez de un activo logístico.

Así se puso de manifiesto en la segunda sesión del Desayuno Inmologístico organizado por GSE Iberia junto a Baker McKenzie y Cadena de Suministro, donde participaron Jesus Lancharro, Jesús Lacasia Purroy, José Antonio Pérez Breva y Ramón Lázaro Mencía.

Durante la conversación se abordaron los factores que están redefiniendo la toma de decisiones en el sector: disponibilidad eléctrica, costes de construcción, seguridad jurídica, regulación, sostenibilidad, flexibilidad y resiliencia de los activos.

La disponibilidad eléctrica ya es un factor crítico

Uno de los puntos centrales de la sesión fue el cambio de peso de la energía en los proyectos logísticos e industriales.

Jesus Lancharro señaló que, dentro de las decisiones de inversión, los costes de construcción, la ubicación y, especialmente, la disponibilidad eléctrica han pasado a ocupar una posición prioritaria. Según explicó, hace unos años se daba por hecho que un desarrollo logístico acabaría teniendo potencia disponible. Hoy, en cambio, la pregunta es anterior: si el activo podrá disponer realmente de la energía necesaria.

Este cambio afecta directamente a la inversión, al diseño y al calendario de desarrollo. La mayor intensidad eléctrica de las operaciones, la automatización, las necesidades de frío y la presión de otros usos intensivos en energía han convertido la conectividad eléctrica en un elemento central del análisis.

En consecuencia, un activo logístico ya no puede valorarse únicamente por su localización o su superficie. Su capacidad energética, su posición frente a los nodos disponibles y la seguridad sobre la conexión se han convertido en factores determinantes para su competitividad futura.

La incertidumbre geopolítica como parte del análisis

Jesús Lacasia Purroy puso el foco en la dificultad de anticipar escenarios en un entorno marcado por tensiones geopolíticas, inflación, tipos de interés e incertidumbre sobre los costes.

Durante su intervención, recordó que el sector logístico ha demostrado capacidad de respuesta en momentos complejos, como la crisis de 2008 o la pandemia. También apuntó que la logística ha sido uno de los sectores inmobiliarios más resilientes, precisamente por su papel como infraestructura de soporte para la distribución de bienes.

Al mismo tiempo, advirtió de un riesgo más estructural: la desconexión entre la planificación política y las necesidades reales de infraestructura. En su opinión, el problema eléctrico no afecta únicamente a la logística, sino que forma parte de una preocupación más amplia sobre la capacidad del país para acompañar la demanda futura.

Seguridad jurídica y regulación: un factor de inversión

La seguridad jurídica apareció como uno de los grandes elementos de preocupación.

José Antonio Pérez Breva explicó que los procesos de análisis ya no se limitan a revisar titularidad, cargas o cuestiones urbanísticas tradicionales. Cada vez se exige más información sobre condiciones técnicas, validez de permisos, potencia eléctrica, posibles revocaciones, requisitos normativos y escenarios regulatorios futuros.

Según expuso, los clientes ya no preguntan solo por los elementos jurídicos clásicos de una operación. También quieren saber si una condición técnica es válida, en qué momento se encuentra, si puede perderse o qué debe hacerse para mantenerla.

Esta evolución responde a una realidad clara: los proyectos logísticos tienen ciclos largos y pueden verse afectados por cambios normativos o interpretativos durante su desarrollo.

Para el inversor, esto introduce una capa adicional de incertidumbre. Para el promotor y el constructor, exige mayor capacidad de anticipación. Y para el usuario final, puede influir en plazos, costes y disponibilidad real del activo.

De construir una nave a diseñar un activo adaptable

Desde la visión técnica y constructiva, Ramón Lázaro Mencía introdujo la idea de resiliencia aplicada al edificio.

Durante su intervención, defendió que el activo debe pensarse desde el diseño y la construcción para que pueda adaptarse a futuros usos y resistir mejor los cambios del entorno. La logística ya no consiste únicamente en construir una caja donde almacenar mercancía. Hoy los edificios incorporan más tecnología, más exigencias operativas, más necesidades energéticas y una mayor atención al confort de las personas que trabajan en ellos.

Esto obliga a tomar decisiones desde el inicio: altura, estructura, posibilidades de automatización, preparación para frío, flexibilidad interior, eficiencia energética y capacidad para asumir cambios operativos sin grandes inversiones posteriores.

La idea no es sobredimensionar el proyecto, sino anticipar aquello que puede proteger su valor en el tiempo. Invertir lo necesario en fase de diseño y construcción puede evitar CAPEX relevantes en el futuro y mejorar la capacidad del activo para responder a nuevas demandas del mercado.

Costes de construcción: una variable que exige más gestión contractual

La variabilidad de los costes de construcción fue otro de los temas tratados.

José Antonio Pérez Breva señaló que cuestiones que antes no ocupaban una posición central, como la posible subida del acero o el reparto contractual de determinados riesgos, hoy forman parte del día a día de los contratos.

Esta evolución afecta tanto a promotores como a constructores, inversores y ocupantes. El coste de construcción puede condicionar la viabilidad económica de un proyecto, especialmente cuando la renta no absorbe determinados incrementos o cuando los plazos administrativos se alargan.

En este contexto, la gestión temprana del riesgo, la claridad contractual y la colaboración entre las partes se vuelven esenciales para mantener el equilibrio entre coste, plazo y calidad.

Sostenibilidad con impacto operativo

La sostenibilidad también se abordó desde una perspectiva práctica.

Jesús Lancharro explicó que la sostenibilidad ya forma parte del análisis financiero de los proyectos. Según indicó, los activos deben desarrollarse con un nivel suficiente de sostenibilidad para que puedan adaptarse a posibles cambios regulatorios o futuras exigencias con inversiones de CAPEX bajas o moderadas.

También apuntó que los clientes empiezan a tener más claro qué esperan de la sostenibilidad. No se trata únicamente de obtener una certificación, sino de que la inversión tenga un impacto real en la eficiencia de la operación.

Esto implica analizar emisiones durante la construcción, eficiencia energética, posibles cambios regulatorios futuros y capacidad del edificio para reducir inversiones posteriores.

En proyectos estratégicos o desarrollos a largo plazo, la sostenibilidad se está integrando en el análisis financiero. El objetivo es claro: que el activo sea más eficiente, más resistente a futuras exigencias y más competitivo frente a otros inmuebles.

Inversión inmologística en Iberia: Nueva normativa y activos existentes

La regulación antiincendios fue otro de los temas tratados durante la sesión.

Jesús Lacasia Purroy consideró que el impacto económico de la nueva regulación no será decisivo en activos nuevos, aunque sí puede generar diferencias entre activos adaptados y activos más antiguos. Según explicó, cuando una nave queda vacía, cambia de usuario o requiere una adaptación relevante, pueden aparecer inversiones adicionales.

Esto no significa que todos los activos existentes pierdan valor de forma automática, pero sí refuerza una tendencia: los edificios mejor preparados, más flexibles y técnicamente más actualizados estarán en mejor posición para mantener su utilidad y su atractivo en el tiempo.

En este punto, también se apuntó la necesidad de una mayor conexión entre el regulador y el producto regulado. La regulación puede aportar seguridad, pero también debe entender la realidad técnica, económica y operativa de los activos logísticos.

Flexibilidad: una palabra que debe concretarse

La flexibilidad fue uno de los conceptos más repetidos durante el debate, aunque no siempre con el mismo significado.

Jesús Lacasia Purroy señaló que la flexibilidad de un edificio tiene límites físicos evidentes. Una nave de 20.000 m² seguirá teniendo esa superficie durante toda su vida. Por eso, en muchas ocasiones, la flexibilidad que pide el usuario no es solo constructiva, sino también económica: flexibilidad en la renta, en el uso o en la forma de ocupar el espacio.

Desde el punto de vista técnico, Ramón Lázaro Mencía defendió la importancia de diseñar activos capaces de reconvertirse con el menor coste posible. Preparar una nave para futuros usos, automatización o necesidades de frío puede marcar la diferencia entre un activo competitivo y otro que requiera inversiones relevantes para seguir siendo útil.

Inversión inmologística en Iberia: La resiliencia como criterio de diseño, inversión y valor

La palabra resiliencia ocupó un lugar central en la conversación.

Aplicada al sector inmologístico, no se trata solo de resistir una crisis. Se trata de diseñar, construir e invertir en activos capaces de seguir operando y adaptándose en escenarios cambiantes: cambios regulatorios, tensiones geopolíticas, inflación, costes de construcción, nuevas necesidades energéticas o evolución de la demanda.

La resiliencia, por tanto, no es un concepto abstracto. Es una forma de proteger el valor del activo.

Un inmueble logístico resiliente es aquel que combina buena ubicación, conectividad, capacidad energética, calidad constructiva, flexibilidad, eficiencia y bajo riesgo de obsolescencia.

Qué debe tener hoy un activo logístico competitivo

En el cierre de la sesión, los ponentes coincidieron en varios criterios esenciales para invertir en un activo logístico con visión de futuro.

Jesus Lancharro destacó la ubicación, la resiliencia, la conectividad eléctrica y la capacidad de reducir el CAPEX futuro. También puso en valor la colaboración público-privada y el papel de entidades sectoriales para aportar mayor seguridad al mercado.

Ramón Lázaro Mencía insistió en la calidad, la flexibilidad y la capacidad de anticipación desde el diseño y la construcción. También defendió la industrialización y la estandarización como vías para reducir tiempos, costes y complejidad.

José Antonio Pérez Breva, desde una perspectiva más jurídica y de largo plazo, apuntó hacia activos o negocios con una estructura sólida, capaces de generar valor durante décadas.

En conjunto, las intervenciones dibujan una idea clara: el mercado inmologístico está entrando en una fase más exigente. Ya no basta con desarrollar metros cuadrados. El activo debe estar preparado para responder a operaciones más complejas, usuarios más exigentes y un entorno menos previsible.

Inversión inmologística en Iberia: Una nueva forma de entender el desarrollo inmologístico

El sector logístico e industrial en Iberia mantiene una fuerte capacidad de adaptación. Ya lo ha demostrado en crisis anteriores y en contextos de alta incertidumbre.

Pero el nuevo escenario exige tomar decisiones con más profundidad técnica, más visión a largo plazo y una mayor coordinación entre inversión, diseño, construcción, regulación y operación.

Para GSE Iberia, este enfoque forma parte de una manera de entender el desarrollo inmologístico: anticipar riesgos, integrar soluciones desde el diseño y construir activos preparados para seguir siendo útiles, eficientes y competitivos durante toda su vida útil.

Porque el valor de un activo logístico ya no depende solo de dónde está. Depende también de cómo está pensado, cómo está construido y hasta qué punto puede adaptarse a lo que viene.