Risco, resiliência e valor: como está a mudar o investimento imobiliário logístico na Península Ibérica

O investimento imobiliário logístico na Península Ibérica já não é analisado apenas com base na localização, na renda ou na disponibilidade de terrenos. O contexto atual obriga a incorporar novos critérios que, há apenas alguns anos, tinham um peso secundário e que hoje podem condicionar a viabilidade, o valor e a liquidez de um ativo logístico.

Esta realidade ficou patente na segunda sessão do Pequeno-almoço Imobiliário Logístico, organizado pela GSE Iberia em conjunto com a Baker McKenzie e a Cadena de Suministro, que contou com a participação de Jesus Lancharro, Jesús Lacasia Purroy, José Antonio Pérez Breva e Ramón Lázaro Mencía.

Durante a conversa, foram abordados os fatores que estão a redefinir a tomada de decisões no setor: disponibilidade de energia elétrica, custos de construção, segurança jurídica, regulamentação, sustentabilidade, flexibilidade e resiliência dos ativos.

A disponibilidade de energia elétrica já é um fator crítico

Um dos pontos centrais da sessão foi a crescente importância da energia nos projetos logísticos e industriais.

Jesus Lancharro referiu que, nas decisões de investimento, os custos de construção, a localização e, sobretudo, a disponibilidade de energia elétrica passaram a ocupar uma posição prioritária. Como explicou, há alguns anos partia-se do princípio de que um empreendimento logístico acabaria por dispor da potência necessária. Atualmente, a questão coloca-se numa fase anterior: saber se o ativo poderá efetivamente dispor da energia de que necessita.

Esta mudança afeta diretamente o investimento, a conceção e o calendário de desenvolvimento. A maior intensidade energética das operações, a automatização, as necessidades de refrigeração e a pressão exercida por outras atividades com elevado consumo de energia transformaram a ligação à rede elétrica num elemento central da análise.

Consequentemente, um ativo logístico já não pode ser avaliado apenas pela sua localização ou superfície. A sua capacidade energética, a proximidade dos pontos de ligação disponíveis e a segurança da ligação tornaram-se fatores determinantes para a sua competitividade futura.

A incerteza geopolítica como parte da análise

Jesús Lacasia Purroy destacou a dificuldade de antecipar cenários num contexto marcado por tensões geopolíticas, inflação, taxas de juro e incerteza relativamente aos custos.

Durante a sua intervenção, recordou que o setor logístico demonstrou capacidade de resposta em momentos complexos, como a crise de 2008 ou a pandemia. Referiu também que a logística tem sido um dos setores imobiliários mais resilientes, precisamente devido ao seu papel enquanto infraestrutura de apoio à distribuição de bens.

Ao mesmo tempo, alertou para um risco mais estrutural: o desfasamento entre o planeamento político e as necessidades reais de infraestruturas. Na sua opinião, o problema elétrico não afeta apenas a logística, fazendo parte de uma preocupação mais ampla relacionada com a capacidade do país para responder à procura futura.

Segurança jurídica e regulamentação: um fator de investimento

A segurança jurídica surgiu como uma das principais preocupações.

José Antonio Pérez Breva explicou que os processos de análise já não se limitam à verificação da titularidade, dos encargos ou das questões urbanísticas tradicionais. É cada vez mais exigida informação sobre condições técnicas, validade das licenças, potência elétrica, possíveis revogações, requisitos regulamentares e futuros cenários legislativos.

Segundo explicou, os clientes já não questionam apenas os elementos jurídicos clássicos de uma operação. Pretendem também saber se uma determinada condição técnica é válida, em que fase se encontra, se pode ser perdida ou o que deve ser feito para a manter.

Esta evolução responde a uma realidade clara: os projetos logísticos têm ciclos longos e podem ser afetados por alterações regulamentares ou interpretativas durante o seu desenvolvimento.

Para o investidor, isto introduz uma camada adicional de incerteza. Para o promotor e o construtor, exige uma maior capacidade de antecipação. Para o utilizador final, pode influenciar os prazos, os custos e a disponibilidade efetiva do ativo.

De construir um armazém a conceber um ativo adaptável

A partir de uma perspetiva técnica e construtiva, Ramón Lázaro Mencía introduziu o conceito de resiliência aplicado ao edifício.

Durante a sua intervenção, defendeu que o ativo deve ser pensado desde as fases de conceção e construção para que possa adaptar-se a utilizações futuras e responder melhor às mudanças no contexto envolvente. A logística já não consiste apenas em construir uma caixa onde armazenar mercadorias. Atualmente, os edifícios incorporam mais tecnologia, maiores exigências operacionais, mais necessidades energéticas e uma maior atenção ao conforto das pessoas que neles trabalham.

Isto obriga a tomar decisões desde o início relativamente à altura, à estrutura, às possibilidades de automatização, à preparação para sistemas de frio, à flexibilidade interior, à eficiência energética e à capacidade de integrar alterações operacionais sem grandes investimentos posteriores.

O objetivo não é sobredimensionar o projeto, mas antecipar os aspetos que podem proteger o seu valor ao longo do tempo. Realizar o investimento necessário durante as fases de conceção e construção pode evitar necessidades significativas de CAPEX no futuro e melhorar a capacidade do ativo para responder às novas exigências do mercado.

Custos de construção: uma variável que exige uma maior gestão contratual

A variabilidade dos custos de construção foi outro dos temas abordados.

José Antonio Pérez Breva referiu que questões que anteriormente não ocupavam uma posição central, como uma eventual subida do preço do aço ou a distribuição contratual de determinados riscos, fazem hoje parte da gestão diária dos contratos.

Esta evolução afeta promotores, construtores, investidores e ocupantes. O custo da construção pode condicionar a viabilidade económica de um projeto, especialmente quando a renda não permite absorver determinados aumentos ou quando os prazos administrativos se prolongam.

Neste contexto, a gestão antecipada do risco, a clareza contratual e a colaboração entre as partes tornam-se essenciais para manter o equilíbrio entre custos, prazos e qualidade.

Sustentabilidade com impacto operacional

A sustentabilidade foi também abordada a partir de uma perspetiva prática.

Jesús Lancharro explicou que a sustentabilidade já faz parte da análise financeira dos projetos. Segundo referiu, os ativos devem ser desenvolvidos com um nível de sustentabilidade suficiente para poderem adaptar-se a possíveis alterações regulamentares ou futuras exigências através de investimentos de CAPEX reduzidos ou moderados.

Referiu igualmente que os clientes começam a ter uma ideia mais clara daquilo que esperam da sustentabilidade. Não se trata apenas de obter uma certificação, mas de garantir que o investimento tem um impacto real na eficiência da operação.

Isto implica analisar as emissões durante a construção, a eficiência energética, as possíveis alterações regulamentares futuras e a capacidade do edifício para reduzir investimentos posteriores.

Nos projetos estratégicos ou empreendimentos de longo prazo, a sustentabilidade está a ser integrada na análise financeira. O objetivo é claro: tornar o ativo mais eficiente, mais resistente a futuras exigências e mais competitivo em relação a outros imóveis.

Investimento imobiliário logístico na Península Ibérica: nova regulamentação e ativos existentes

A regulamentação de segurança contra incêndios foi outro dos temas abordados durante a sessão.

Jesús Lacasia Purroy considerou que o impacto económico da nova regulamentação não será determinante nos ativos novos, embora possa gerar diferenças entre ativos adaptados e edifícios mais antigos. Como explicou, quando um armazém fica desocupado, muda de utilizador ou necessita de uma adaptação relevante, podem surgir investimentos adicionais.

Isto não significa que todos os ativos existentes percam automaticamente valor, mas reforça uma tendência: os edifícios mais bem preparados, mais flexíveis e tecnicamente mais atualizados estarão numa posição mais favorável para manter a sua utilidade e atratividade ao longo do tempo.

Neste contexto, foi também referida a necessidade de uma maior ligação entre o regulador e o produto regulamentado. A regulamentação pode proporcionar segurança, mas deve igualmente compreender a realidade técnica, económica e operacional dos ativos logísticos.

Flexibilidade: um conceito que deve ser concretizado

A flexibilidade foi um dos conceitos mais repetidos durante a conversa, embora nem sempre com o mesmo significado.

Jesús Lacasia Purroy referiu que a flexibilidade de um edifício tem limites físicos evidentes. Um armazém com 20 000 m² continuará a ter essa superfície durante toda a sua vida útil. Por esse motivo, em muitas situações, a flexibilidade solicitada pelo utilizador não é apenas construtiva, mas também económica: flexibilidade na renda, na utilização ou na forma de ocupar o espaço.

Do ponto de vista técnico, Ramón Lázaro Mencía defendeu a importância de conceber ativos que possam ser reconvertidos com o menor custo possível. Preparar um armazém para futuras utilizações, processos de automatização ou necessidades de refrigeração pode marcar a diferença entre um ativo competitivo e outro que exija investimentos significativos para continuar a ser útil.

Investimento imobiliário logístico na Península Ibérica: a resiliência como critério de conceção, investimento e valor

A palavra resiliência ocupou um lugar central na conversa.

Aplicada ao setor imobiliário logístico, não se trata apenas de resistir a uma crise. Trata-se de conceber, construir e investir em ativos capazes de continuar a operar e de se adaptar a cenários em transformação: alterações regulamentares, tensões geopolíticas, inflação, custos de construção, novas necessidades energéticas ou evolução da procura.

A resiliência não é, portanto, um conceito abstrato. É uma forma de proteger o valor do ativo.

Um imóvel logístico resiliente é aquele que combina uma boa localização, conectividade, capacidade energética, qualidade construtiva, flexibilidade, eficiência e um reduzido risco de obsolescência.

O que deve ter atualmente um ativo logístico competitivo

No encerramento da sessão, os participantes concordaram em vários critérios essenciais para investir num ativo logístico com uma visão de futuro.

Jesus Lancharro destacou a localização, a resiliência, a ligação à rede elétrica e a capacidade de reduzir o CAPEX futuro. Valorizou também a colaboração entre os setores público e privado e o papel das entidades setoriais na criação de maior segurança para o mercado.

Ramón Lázaro Mencía insistiu na qualidade, na flexibilidade e na capacidade de antecipação desde as fases de conceção e construção. Defendeu igualmente a industrialização e a normalização como formas de reduzir os prazos, os custos e a complexidade.

José Antonio Pérez Breva, a partir de uma perspetiva mais jurídica e de longo prazo, apontou para ativos ou negócios com uma estrutura sólida, capazes de gerar valor durante várias décadas.

No seu conjunto, as intervenções revelam uma ideia clara: o mercado imobiliário logístico está a entrar numa fase mais exigente. Já não é suficiente desenvolver metros quadrados. O ativo deve estar preparado para responder a operações mais complexas, utilizadores mais exigentes e um contexto menos previsível.

Investimento imobiliário logístico na Península Ibérica: uma nova forma de compreender o desenvolvimento do setor

O setor logístico e industrial na Península Ibérica mantém uma forte capacidade de adaptação. Já o demonstrou em crises anteriores e em contextos de elevada incerteza.

No entanto, o novo cenário exige decisões com maior profundidade técnica, uma visão mais orientada para o longo prazo e uma maior coordenação entre investimento, conceção, construção, regulamentação e operação.

Para a GSE Iberia, esta abordagem faz parte de uma forma de compreender o desenvolvimento imobiliário logístico: antecipar riscos, integrar soluções desde a fase de conceção e construir ativos preparados para continuar a ser úteis, eficientes e competitivos durante toda a sua vida útil.

Porque o valor de um ativo logístico já não depende apenas do local onde se encontra. Depende também da forma como foi pensado, de como foi construído e da sua capacidade de adaptação ao futuro.