Transformación industrial en centros operativos

En el dinámico sector industrial actual, la adaptación es clave. Los proyectos de renovación, rehabilitación, ampliación o modernización de fábricas representan más del 50% de los proyectos inmobiliarios del sector, según confirman diversos estudios y expertos.

El auge de la Renovación Industrial: Causas y tendencias

Este fenómeno se intensifica debido a varias razones clave:

• Escasez de suelo y obsolescencia: ¿Por qué la rehabilitación de plantas industriales es la prioridad?
  • La escasez de suelo: Un factor crítico en España, especialmente en los grandes polos industriales y logísticos como Cataluña, la Comunidad de Madrid o el País Vasco, donde el suelo finalista es un bien escaso y muy cotizado.
  • Instalaciones existentes obsoletas: Edificios que ya no cumplen con los estándares de eficiencia o seguridad requeridos.
• Crecimiento del negocio y espacio: La necesidad de ampliar instalaciones industriales.
  • La necesidad de expandir la actividad: El crecimiento del negocio que demanda más espacio o una reconfiguración de los procesos.

¿Su actividad está creciendo y necesita ampliar sus instalaciones? Es muy probable que su edificio o su actual centro industrial no respondan a sus proyecciones de crecimiento. Todos estos elementos le llevarán, probablemente, a plantearse una construcción en un centro que debe seguir operativo.

Numerosas industrias se enfrentan a este reto hoy en día. ¿A qué debe prepararse?

1. Fase de auditoría y análisis: Preparación para la ampliación industrial

Estudios de sescontaminación y seguridad estructural

a) Estudios de descontaminación

Una operación de reordenación y ampliación de un centro suele incluir demoliciones de edificios o instalaciones existentes.

En este caso, las auditorías de contaminación son una variable fundamental a considerar desde el inicio del proyecto. De hecho, la rigurosa normativa (tanto española como europea) obliga a realizar una serie de diagnósticos exhaustivos.

• Descontaminación de Suelos en Fábricas Antiguas: Normativa y pasos ineludibles.
  • En las fábricas antiguas, es habitual que los suelos hayan sido contaminados por explotaciones anteriores o en curso. En estos casos, las operaciones de descontaminación son un paso ineludible en la rehabilitación de plantas industriales.
• Gestión del Amianto en Proyectos de Demolición y Renovación: Un reto crucial.
  • Si planea demoler, rehabilitar o renovar el interior de un edificio existente, se enfrentará con toda seguridad a la problemática del amianto.
  • Contrariamente a lo que se podría pensar, el amianto no solo se encuentra en las cubiertas onduladas de fibrocemento. También está presente en asfaltos de viales, redes enterradas de PVC o cemento, aislantes y en los adhesivos utilizados para los pavimentos de PVC. Es un elemento crucial a tener en cuenta si se ha previsto demoler un edificio o renovar una zona de almacenamiento o un vial, por ejemplo.

Garantizar la continuidad operativa de su centro industrial

b) Asegurar la continuidad de la actividad

• Planificación por fases para mantener la producción: Flujos, circulación y vías provisionales.
  • Para garantizar la continuidad operativa de un centro industrial durante las obras, será necesario prever etapas sucesivas. A este fasado se asociarán modificaciones en los flujos de producción, cambios en los planes de circulación del recinto y la posible creación de vías provisionales para peatones y vehículos.
• El reto de las redes: Identificación y aseguramiento de fluidos y energías.
  • Más allá de esta problemática de flujos, el mayor desafío para mantener la explotación será asegurar la continuidad del funcionamiento de las redes de fluidos y energías.
  • Lo primero es identificar dónde se sitúan y cómo funcionan sus redes de producción, suministro y distribución de energías, así como las redes de evacuación que permiten el funcionamiento de su planta.
  • En función de las necesidades futuras, será necesario simplemente extender las instalaciones existentes, o bien demoler y/o desplazar las instalaciones actuales para crear unas nuevas.
• Creación o traslado de redes: Estrategias para minimizar la indisponibilidad de la producción.

c) ¿Creación o traslado de redes?

• En caso de sustitución de una red antigua, el primer paso es implementar las nuevas instalaciones de producción. Estos nuevos equipos deberán conectarse a las instalaciones existentes. Cuando estos equipos estén operativos, los edificios, servicios y energías se conectarán a las nuevas redes. Es entonces cuando la desactivación de las antiguas instalaciones es posible y la obra para sustituirlas puede comenzar.
• En caso de traslado de una red, se debe minimizar al máximo el periodo de indisponibilidad. Primero se deben prever y crear todas las redes, cimentaciones, fosas, nuevas canalizaciones y conexiones en la nueva ubicación. Una vez que la nueva red esté preparada, se puede realizar la operación de traslado de los equipos de producción. Esta operación debe planificarse durante un fin de semana o en horario nocturno para una puesta en marcha que perturbe lo menos posible la producción.

2. Fase de obra: Gestión de la coactividad en la rehabilitación de fábricas

Inevitablemente, al embarcarse en operaciones de rehabilitación, ampliación o renovación de una fábrica, surge la cuestión de la coactividad entre los equipos de obra y los de explotación.

Seguridad y molestias: La prioridad en la coactividad

a) Molestias y Seguridad

• Doble desafío: Coordinación de equipos de obra y de explotación.
  • La prioridad absoluta es la seguridad de todo el personal. En segundo lugar, se deben buscar las mejores soluciones para no interferir mutuamente, de forma que no se perturbe la explotación y producción del centro, sin reducir por ello el rendimiento de la obra.
  • El principal desafío será la gestión del personal de obra. Este personal está acostumbrado a intervenir en una zona cerrada, sin contacto con terceros o con el personal del cliente.
  • Por otro lado, los equipos de explotación tienen sus propios procedimientos y no están habituados a convivir con los equipos de construcción.

Soluciones prácticas para una obra eficaz y segura

b) ¿Qué soluciones garantizan una obra eficaz?

1. Separación de flujos y zonas aisladas: La clave para limitar interacciones.
   • La primera solución es la separación de flujos y el trabajo en zonas acotadas. El objetivo es que cada zona de obra esté aislada y no sea accesible para los equipos de proceso, limitando así las interacciones. Se implementan entonces entradas, zonas de circulación y almacenamientos provisionales independientes.
2. Procedimientos especiales, formación y permisos de trabajo.
   • Hay proyectos donde esta separación total no es factible. En esos casos, se deben implementar procedimientos particulares de acogida, control y permisos de trabajo.
3. Formación específica.
   • El nivel de riesgo inherente a la actividad industrial del centro (riesgos de explosión, incendio, químicos, etc.) impacta directamente en la gestión de la seguridad. A menudo, es necesaria una formación específica del personal de obra sobre los riesgos concretos de la planta.
4. Coordinación permanente: Reuniones de seguimiento para la gestión de riesgos.
   • Es indispensable una célula de coordinación continua. Las reuniones sistemáticas de seguimiento de obra se refuerzan con reuniones específicas de coordinación entre equipos. Ya sea a ritmo mensual, semanal o incluso diario, los responsables de seguridad designados deben realizar puntos de control regulares.

3. El Socio adecuado: Clave para el éxito en la renovación de instalaciones industriales

Reorganizar un centro industrial en activo es una operación mucho más compleja que construir un proyecto nuevo sobre un terreno virgen.

• Elegir un contratista general con experiencia en centros activos.
  • El éxito de este tipo de operaciones reside en una buena anticipación y en la comprensión de los retos recíprocos, tanto por parte del cliente industrial como del constructor.
  • Por lo tanto, es esencial elegir un socio que sepa hacerle las preguntas correctas, que entienda sus procesos productivos y que sepa guiarle y adaptarse a sus necesidades a lo largo de todo el proyecto de renovación o rehabilitación.
• GSE: Anticipación y enfoque técnico-económico en proyectos Design & Build.
  • GSE, como Contratista General (Design & Build), interviene desde hace décadas junto a la industria, también en España. Nuestros equipos están acostumbrados a trabajar teniendo en cuenta las limitaciones del proceso (constructibilidad, plazos, operativas) de nuestros Clientes.
  • Con un enfoque siempre técnico-económico, somos capaces de proponerle diferentes soluciones, valorarlas y planificar fases para ofrecerle elementos sólidos sobre los que basar sus decisiones de inversión y de coste de explotación.