O imobiliário logístico na Península Ibérica já não se resume à localização

Durante anos, falar de imobiliário logístico significava falar, quase sempre, de metros quadrados, localização e disponibilidade. Estes fatores continuam a ser importantes, mas já não explicam, por si só, o que está a acontecer no setor imobiliário logístico na Península Ibérica.

A conversa mudou.

Atualmente, uma decisão logística ou industrial envolve muitas outras dimensões: energia, terrenos, licenças, automatização, refrigeração, risco geopolítico, custos de construção, pressão sobre as primeiras coroas metropolitanas e uma cadeia de abastecimento que já não é concebida apenas para ser eficiente, mas também para resistir a interrupções.

Estas questões foram abordadas na sessão sobre o impacto da situação geopolítica no futuro do setor imobiliário logístico, realizada no âmbito do SIL 2026 durante o Pequeno-almoço Imobiliário Logístico organizado pela GSE Iberia, em conjunto com a Baker McKenzie e a Cadena de Suministro.

A sessão foi moderada por Ricardo Ochoa de Aspuru, da Cadena de Suministro, que iniciou a conversa apresentando uma visão geral do mercado: bom desempenho da contratação e das rendas, recuperação do investimento e uma disponibilidade controlada, embora com tensões evidentes em mercados como Barcelona e Valência, uma correção em Madrid, menor desenvolvimento especulativo e pressão resultante da falta de terrenos nas primeiras coroas metropolitanas.

O imobiliário logístico na Península Ibérica: um mercado ativo, mas mais difícil de interpretar

A procura continua a existir, mas já não se comporta da mesma forma que há alguns anos.

David Oliva, da CBRE, referiu que o mercado continua forte e que a procura se mantém muito ativa em diferentes regiões. Madrid e Barcelona continuam a ser mercados de referência, mas Valência, Sevilha e Saragoça estão a ganhar importância na absorção logística.

Assinalou também uma tendência clara para operações de grande dimensão. Segundo explicou, parte desta procura é proveniente de retalhistas, operadores logísticos, comércio eletrónico e atividades relacionadas com setores como o automóvel. No caso de Barcelona, destacou a falta de disponibilidade, com uma taxa de desocupação inferior a 3%, o que deixa uma procura por satisfazer, especialmente no segmento das grandes superfícies.

O aspeto relevante não é apenas a existência de procura. É o facto de essa procura surgir com mais condições, maiores exigências técnicas e menos margem para soluções normalizadas.

O armazém logístico convencional já não é suficiente

Uma das mensagens mais claras da sessão foi a evolução do produto logístico.

Guillermo García-Almuzara, da Mountpark, resumiu esta realidade de forma direta: já não é suficiente construir uma “caixa” e esperar que o cliente a ocupe. Os armazéns são cada vez mais complexos do ponto de vista técnico e exigem maior flexibilidade, uma maior capacidade de escuta e uma melhor adaptação à operação real do utilizador.

Na sua intervenção, referiu também a importância crescente da automatização e da inteligência artificial. Comparativamente com o modelo mais convencional de há alguns anos, explicou que muitos projetos exigem atualmente vários meses adicionais de estudo e definição antes de o cliente se poder instalar.

Isto altera a forma de conceber os projetos.

O edifício deixa de ser um simples espaço para se transformar numa parte integrante da operação do cliente. Isso exige ouvir mais cedo, estudar melhor e reforçar a coordenação entre as vertentes imobiliária, técnica e operacional.

Para promotores, investidores e utilizadores, esta evolução tem uma consequência direta: o risco já não reside apenas em encontrar um terreno ou definir uma renda. Está também no desenvolvimento de um ativo que pode revelar-se insuficiente face às necessidades reais do ocupante.

Geopolítica, abastecimento e maior capacidade de armazenamento na Europa

A sessão destacou igualmente uma mudança estrutural: as cadeias de abastecimento já não são concebidas exclusivamente segundo a lógica do just in time.

Tiago Martins Leite, da Confluence, explicou que uma das áreas de crescimento é o reshoring e que existe uma tendência para armazenar cada vez mais produtos na Europa. Durante a sua intervenção, relacionou esta tendência com uma lógica de maior prevenção: aumentar a capacidade de armazenamento para reduzir o risco de interrupções nas cadeias de abastecimento.

Referiu também a transição para uma dinâmica de just in case, na qual as empresas preferem dispor de maior capacidade de armazenamento para evitar interrupções nas suas atividades em caso de crises ou bloqueios.

Jesús Lancharro, da Panattoni, apontou no mesmo sentido. Segundo explicou, desde 2020 e 2021 começou a verificar-se um maior interesse das grandes multinacionais em dispor de diferentes centros e reduzir a sua dependência de localizações distantes. Acrescentou que muitas destas empresas chegam com necessidades técnicas muito específicas e, em alguns casos, com requisitos de potência elétrica difíceis de satisfazer.

A oportunidade existe, mas não é conquistada apenas através de uma boa localização no mapa.

A energia tornou-se um critério de localização

Um dos temas que mais discussão gerou foi a disponibilidade de energia elétrica.

Guillermo García-Almuzara, da Mountpark, defendeu que o setor deve olhar para além da concorrência entre localizações específicas. Na sua intervenção, referiu que alguns clientes internacionais já não comparam apenas municípios ou regiões, mas diferentes países, como Espanha, Polónia ou outros mercados europeus.

Nesta perspetiva, a ligação à rede elétrica torna-se mais uma barreira quando um cliente procura uma localização. Para atrair atividade logística e industrial, não basta dispor de terrenos: é também necessário facilitar a ligação dos projetos à rede, a sua entrada em funcionamento e o seu crescimento.

Luis Lázaro, da Merlin Properties, reforçou esta ideia a partir de uma perspetiva de planeamento. Comparou a situação com outros mercados onde, segundo explicou, as infraestruturas, as subestações e as necessidades futuras são planeadas com maior antecedência. A sua crítica centrou-se na falta de uma visão de longo prazo e num planeamento que, na sua opinião, nem sempre acompanha o ritmo real do mercado.

Num ativo logístico convencional, a energia podia ser uma questão técnica relevante. Num ativo industrial, automatizado, refrigerado ou com processos de elevada intensidade energética, pode tornar-se um fator verdadeiramente decisivo.

Quando o terreno está disponível, mas a energia não chega, o projeto perde competitividade. Quando os prazos não são claros, o investidor ou o utilizador pode optar por outro mercado.

O terreno não é apenas terreno: é prazo, licença e infraestrutura

Outro dos temas recorrentes foi a necessidade de maior agilidade administrativa.

Guillermo García-Almuzara, da Mountpark, defendeu que uma das decisões mais importantes que a administração pública pode tomar é ouvir o setor privado. Segundo explicou, os profissionais do setor podem apresentar propostas concretas e ajudar a identificar aquilo de que o mercado realmente necessita para crescer.

Luis Lázaro, da Merlin Properties, falou sobre a colaboração entre os setores público e privado, mas salientou que esta não se pode limitar às intenções. Para ele, essa colaboração deve servir para resolver problemas concretos: infraestruturas, subestações, acessos, prazos e condições que permitam concretizar os projetos.

Jesús Lancharro, da Panattoni, acrescentou dois conceitos fundamentais: agilidade e compromisso com os prazos. Referiu que, quando os prazos podem variar de forma imprevisível, torna-se muito difícil apresentar e justificar um projeto perante um investidor ou cliente. Esta falta de previsibilidade, acrescentou, não favorece o funcionamento da colaboração público-privada.

O setor pode identificar a procura, conceber projetos e assumir o investimento, mas, quando um terreno demora anos a poder ser desenvolvido, a oportunidade acaba por se diluir. O mesmo acontece com as licenças, as infraestruturas associadas ou os procedimentos urbanísticos.

O imobiliário logístico na Península Ibérica tem potencial, mas necessita de uma visão de longo prazo

Espanha e Portugal apresentam condições para reforçar o seu papel enquanto plataforma logística e industrial europeia: posição geográfica, portos, capacidade de consumo, ligação aos mercados internacionais e uma base logística já consolidada.

Tiago Martins Leite, da Confluence, destacou a posição geográfica da Península Ibérica, os portos e a necessidade de melhorar as ligações ferroviárias. Referiu igualmente o potencial dos portos secos e a possibilidade de transformar Espanha e Portugal num ponto de entrada mais competitivo, caso sejam ultrapassados determinados bloqueios ao nível das infraestruturas.

O potencial ferroviário foi também mencionado durante a conversa. Guillermo García-Almuzara, da Mountpark, defendeu que Espanha reúne condições para efetuar a distribuição de mercadorias por ferrovia, embora tenha salientado a complexidade de coordenar negociações, administrações públicas e territórios.

Para além dos grandes mercados tradicionais, Jesús Lancharro, da Panattoni, falou sobre o crescimento de novas zonas com uma massa populacional suficiente. Segundo explicou, províncias ou áreas metropolitanas com uma determinada dimensão podem vir a necessitar de mais produto logístico, desde que exista flexibilidade administrativa, disponibilidade de terrenos, licenças e infraestruturas.

A procura irá encontrar alternativas. A questão é saber quais serão os territórios preparados para a receber.

A indústria e a logística aproximam-se, mas não de forma automática

A relação entre a indústria e a logística foi outro dos pontos relevantes da conversa.

Luis Lázaro, da Merlin Properties, referiu que o peso da indústria em Espanha já não é tão elevado como em períodos anteriores e que é importante não sobredimensionar determinadas tendências. Reconheceu, no entanto, que alguns setores estão a gerar novas necessidades logísticas e que certas atividades industriais podem exigir uma maior adaptação dos ativos.

Na sua intervenção, destacou o papel dos operadores 3PL, dos retalhistas e do setor alimentar, bem como o crescimento de operações relacionadas com a cadeia de frio, a manipulação alimentar e os projetos com várias utilizações dentro da mesma plataforma. Referiu também casos em que uma única operação combina cross-docking, logística convencional, frio positivo ou armazenamento especializado.

Esta realidade obriga a pensar os projetos de outra forma. Não basta construir um armazém e esperar pela chegada de um ocupante. Será cada vez mais importante compreender a operação que irá ocupar o espaço, a forma como poderá evoluir e as exigências técnicas que condicionam o ativo desde o primeiro dia.

O imobiliário logístico na Península Ibérica: construir melhor antes de construir mais

O imobiliário logístico na Península Ibérica está a entrar numa fase menos previsível, mas também mais interessante.

A procura continua ativa, embora se tenha tornado mais exigente. Os utilizadores necessitam de ativos mais flexíveis. Os investidores procuram maior segurança. Os territórios competem não apenas pela localização, mas também pela energia, pelos prazos, pelos terrenos e pelas infraestruturas. Paralelamente, os projetos técnicos exigem uma compreensão mais aprofundada da operação que irão acolher.

Neste contexto, construir mais não será suficiente.

A diferença estará em construir melhor: com maior antecipação, maior capacidade de escuta, mais coordenação técnica e uma visão mais realista das necessidades atuais da logística e da indústria.

Na GSE Iberia, trabalhamos precisamente nessa interseção: onde a estratégia imobiliária, a complexidade técnica e a execução da obra têm de convergir para que um projeto funcione. Porque o futuro do setor não dependerá apenas da procura que surgir, mas também da capacidade de transformar essa procura em ativos viáveis, eficientes e preparados para durar.