{"id":10822,"date":"2026-07-28T10:23:32","date_gmt":"2026-07-28T08:23:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gsegroup.es\/o-imobiliario-logistico-na-peninsula-iberica-ja-nao-se-resume-a-localizacao\/"},"modified":"2026-07-28T10:23:35","modified_gmt":"2026-07-28T08:23:35","slug":"o-imobiliario-logistico-na-peninsula-iberica-ja-nao-se-resume-a-localizacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gsegroup.es\/pt\/o-imobiliario-logistico-na-peninsula-iberica-ja-nao-se-resume-a-localizacao\/","title":{"rendered":"O imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica j\u00e1 n\u00e3o se resume \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"\n
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Durante anos, falar de imobili\u00e1rio log\u00edstico significava falar, quase sempre, de metros quadrados, localiza\u00e7\u00e3o e disponibilidade. Estes fatores continuam a ser importantes, mas j\u00e1 n\u00e3o explicam, por si s\u00f3, o que est\u00e1 a acontecer no setor imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica. <\/p>\n\n

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A conversa mudou.<\/p>\n\n

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Atualmente, uma decis\u00e3o log\u00edstica ou industrial envolve muitas outras dimens\u00f5es: energia, terrenos, licen\u00e7as, automatiza\u00e7\u00e3o, refrigera\u00e7\u00e3o, risco geopol\u00edtico, custos de constru\u00e7\u00e3o, press\u00e3o sobre as primeiras coroas metropolitanas e uma cadeia de abastecimento que j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 concebida apenas para ser eficiente, mas tamb\u00e9m para resistir a interrup\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n

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Estas quest\u00f5es foram abordadas na sess\u00e3o sobre o impacto da situa\u00e7\u00e3o geopol\u00edtica no futuro do setor imobili\u00e1rio log\u00edstico, realizada no \u00e2mbito do SIL 2026 durante o Pequeno-almo\u00e7o Imobili\u00e1rio Log\u00edstico organizado pela GSE Iberia, em conjunto com a Baker McKenzie e a Cadena de Suministro.<\/p>\n\n

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A sess\u00e3o foi moderada por Ricardo Ochoa de Aspuru, da Cadena de Suministro<\/strong>, que iniciou a conversa apresentando uma vis\u00e3o geral do mercado: bom desempenho da contrata\u00e7\u00e3o e das rendas, recupera\u00e7\u00e3o do investimento e uma disponibilidade controlada, embora com tens\u00f5es evidentes em mercados como Barcelona e Val\u00eancia, uma corre\u00e7\u00e3o em Madrid, menor desenvolvimento especulativo e press\u00e3o resultante da falta de terrenos nas primeiras coroas metropolitanas.<\/p>\n\n

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O imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica: um mercado ativo, mas mais dif\u00edcil de interpretar<\/h2>\n\n
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A procura continua a existir, mas j\u00e1 n\u00e3o se comporta da mesma forma que h\u00e1 alguns anos.<\/p>\n\n

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David Oliva, da CBRE<\/strong>, referiu que o mercado continua forte e que a procura se mant\u00e9m muito ativa em diferentes regi\u00f5es. Madrid e Barcelona continuam a ser mercados de refer\u00eancia, mas Val\u00eancia, Sevilha e Sarago\u00e7a est\u00e3o a ganhar import\u00e2ncia na absor\u00e7\u00e3o log\u00edstica. <\/p>\n\n

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Assinalou tamb\u00e9m uma tend\u00eancia clara para opera\u00e7\u00f5es de grande dimens\u00e3o. Segundo explicou, parte desta procura \u00e9 proveniente de retalhistas, operadores log\u00edsticos, com\u00e9rcio eletr\u00f3nico e atividades relacionadas com setores como o autom\u00f3vel. No caso de Barcelona, destacou a falta de disponibilidade, com uma taxa de desocupa\u00e7\u00e3o inferior a 3%, o que deixa uma procura por satisfazer, especialmente no segmento das grandes superf\u00edcies. <\/p>\n\n

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O aspeto relevante n\u00e3o \u00e9 apenas a exist\u00eancia de procura. \u00c9 o facto de essa procura surgir com mais condi\u00e7\u00f5es, maiores exig\u00eancias t\u00e9cnicas e menos margem para solu\u00e7\u00f5es normalizadas. <\/p>\n\n

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O armaz\u00e9m log\u00edstico convencional j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 suficiente<\/h2>\n\n
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Uma das mensagens mais claras da sess\u00e3o foi a evolu\u00e7\u00e3o do produto log\u00edstico.<\/p>\n\n

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Guillermo Garc\u00eda-Almuzara<\/strong>, da Mountpark<\/strong>, resumiu esta realidade de forma direta: j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 suficiente construir uma \u201ccaixa\u201d e esperar que o cliente a ocupe. Os armaz\u00e9ns s\u00e3o cada vez mais complexos do ponto de vista t\u00e9cnico e exigem maior flexibilidade, uma maior capacidade de escuta e uma melhor adapta\u00e7\u00e3o \u00e0 opera\u00e7\u00e3o real do utilizador.<\/p>\n\n

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Na sua interven\u00e7\u00e3o, referiu tamb\u00e9m a import\u00e2ncia crescente da automatiza\u00e7\u00e3o e da intelig\u00eancia artificial. Comparativamente com o modelo mais convencional de h\u00e1 alguns anos, explicou que muitos projetos exigem atualmente v\u00e1rios meses adicionais de estudo e defini\u00e7\u00e3o antes de o cliente se poder instalar. <\/p>\n\n

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Isto altera a forma de conceber os projetos.<\/p>\n\n

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O edif\u00edcio deixa de ser um simples espa\u00e7o para se transformar numa parte integrante da opera\u00e7\u00e3o do cliente. Isso exige ouvir mais cedo, estudar melhor e refor\u00e7ar a coordena\u00e7\u00e3o entre as vertentes imobili\u00e1ria, t\u00e9cnica e operacional. <\/p>\n\n

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Para promotores, investidores e utilizadores, esta evolu\u00e7\u00e3o tem uma consequ\u00eancia direta: o risco j\u00e1 n\u00e3o reside apenas em encontrar um terreno ou definir uma renda. Est\u00e1 tamb\u00e9m no desenvolvimento de um ativo que pode revelar-se insuficiente face \u00e0s necessidades reais do ocupante. <\/p>\n\n

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Geopol\u00edtica, abastecimento e maior capacidade de armazenamento na Europa <\/h2>\n\n
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A sess\u00e3o destacou igualmente uma mudan\u00e7a estrutural: as cadeias de abastecimento j\u00e1 n\u00e3o s\u00e3o concebidas exclusivamente segundo a l\u00f3gica do just in time.<\/p>\n\n

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Tiago Martins Leite<\/strong>, da Confluence<\/strong>, explicou que uma das \u00e1reas de crescimento \u00e9 o reshoring e que existe uma tend\u00eancia para armazenar cada vez mais produtos na Europa. Durante a sua interven\u00e7\u00e3o, relacionou esta tend\u00eancia com uma l\u00f3gica de maior preven\u00e7\u00e3o: aumentar a capacidade de armazenamento para reduzir o risco de interrup\u00e7\u00f5es nas cadeias de abastecimento. <\/p>\n\n

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Referiu tamb\u00e9m a transi\u00e7\u00e3o para uma din\u00e2mica de just in case, na qual as empresas preferem dispor de maior capacidade de armazenamento para evitar interrup\u00e7\u00f5es nas suas atividades em caso de crises ou bloqueios.<\/p>\n\n

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Jes\u00fas Lancharro,<\/strong> da Panattoni<\/strong>, apontou no mesmo sentido. Segundo explicou, desde 2020 e 2021 come\u00e7ou a verificar-se um maior interesse das grandes multinacionais em dispor de diferentes centros e reduzir a sua depend\u00eancia de localiza\u00e7\u00f5es distantes. Acrescentou que muitas destas empresas chegam com necessidades t\u00e9cnicas muito espec\u00edficas e, em alguns casos, com requisitos de pot\u00eancia el\u00e9trica dif\u00edceis de satisfazer. <\/p>\n\n

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A oportunidade existe, mas n\u00e3o \u00e9 conquistada apenas atrav\u00e9s de uma boa localiza\u00e7\u00e3o no mapa. <\/p>\n\n

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A energia tornou-se um crit\u00e9rio de localiza\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n
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Um dos temas que mais discuss\u00e3o gerou foi a disponibilidade de energia el\u00e9trica.<\/p>\n\n

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Guillermo Garc\u00eda-Almuzara,<\/strong> da Mountpark<\/strong>, defendeu que o setor deve olhar para al\u00e9m da concorr\u00eancia entre localiza\u00e7\u00f5es espec\u00edficas. Na sua interven\u00e7\u00e3o, referiu que alguns clientes internacionais j\u00e1 n\u00e3o comparam apenas munic\u00edpios ou regi\u00f5es, mas diferentes pa\u00edses, como Espanha, Pol\u00f3nia ou outros mercados europeus. <\/p>\n\n

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Nesta perspetiva, a liga\u00e7\u00e3o \u00e0 rede el\u00e9trica torna-se mais uma barreira quando um cliente procura uma localiza\u00e7\u00e3o. Para atrair atividade log\u00edstica e industrial, n\u00e3o basta dispor de terrenos: \u00e9 tamb\u00e9m necess\u00e1rio facilitar a liga\u00e7\u00e3o dos projetos \u00e0 rede, a sua entrada em funcionamento e o seu crescimento. <\/p>\n\n

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Luis L\u00e1zaro<\/strong>, da Merlin Properties<\/strong>, refor\u00e7ou esta ideia a partir de uma perspetiva de planeamento. Comparou a situa\u00e7\u00e3o com outros mercados onde, segundo explicou, as infraestruturas, as subesta\u00e7\u00f5es e as necessidades futuras s\u00e3o planeadas com maior anteced\u00eancia. A sua cr\u00edtica centrou-se na falta de uma vis\u00e3o de longo prazo e num planeamento que, na sua opini\u00e3o, nem sempre acompanha o ritmo real do mercado. <\/p>\n\n

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Num ativo log\u00edstico convencional, a energia podia ser uma quest\u00e3o t\u00e9cnica relevante. Num ativo industrial, automatizado, refrigerado ou com processos de elevada intensidade energ\u00e9tica, pode tornar-se um fator verdadeiramente decisivo. <\/p>\n\n

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Quando o terreno est\u00e1 dispon\u00edvel, mas a energia n\u00e3o chega, o projeto perde competitividade. Quando os prazos n\u00e3o s\u00e3o claros, o investidor ou o utilizador pode optar por outro mercado. <\/p>\n\n

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O terreno n\u00e3o \u00e9 apenas terreno: \u00e9 prazo, licen\u00e7a e infraestrutura <\/h2>\n\n
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Outro dos temas recorrentes foi a necessidade de maior agilidade administrativa.<\/p>\n\n

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Guillermo Garc\u00eda-Almuzara<\/strong>, da Mountpark<\/strong>, defendeu que uma das decis\u00f5es mais importantes que a administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica pode tomar \u00e9 ouvir o setor privado. Segundo explicou, os profissionais do setor podem apresentar propostas concretas e ajudar a identificar aquilo de que o mercado realmente necessita para crescer. <\/p>\n\n

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Luis L\u00e1zaro<\/strong>, da Merlin Properties<\/strong>, falou sobre a colabora\u00e7\u00e3o entre os setores p\u00fablico e privado, mas salientou que esta n\u00e3o se pode limitar \u00e0s inten\u00e7\u00f5es. Para ele, essa colabora\u00e7\u00e3o deve servir para resolver problemas concretos: infraestruturas, subesta\u00e7\u00f5es, acessos, prazos e condi\u00e7\u00f5es que permitam concretizar os projetos. <\/p>\n\n

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Jes\u00fas Lancharro<\/strong>, da Panattoni, acrescentou dois conceitos fundamentais: agilidade e compromisso com os prazos. Referiu que, quando os prazos podem variar de forma imprevis\u00edvel, torna-se muito dif\u00edcil apresentar e justificar um projeto perante um investidor ou cliente. Esta falta de previsibilidade, acrescentou, n\u00e3o favorece o funcionamento da colabora\u00e7\u00e3o p\u00fablico-privada. <\/p>\n\n

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O setor pode identificar a procura, conceber projetos e assumir o investimento, mas, quando um terreno demora anos a poder ser desenvolvido, a oportunidade acaba por se diluir. O mesmo acontece com as licen\u00e7as, as infraestruturas associadas ou os procedimentos urban\u00edsticos. <\/p>\n\n

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O imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica tem potencial, mas necessita de uma vis\u00e3o de longo prazo<\/h2>\n\n
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Espanha e Portugal apresentam condi\u00e7\u00f5es para refor\u00e7ar o seu papel enquanto plataforma log\u00edstica e industrial europeia: posi\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica, portos, capacidade de consumo, liga\u00e7\u00e3o aos mercados internacionais e uma base log\u00edstica j\u00e1 consolidada. <\/p>\n\n

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Tiago Martins Leite<\/strong>, da Confluence<\/strong>, destacou a posi\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica da Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica, os portos e a necessidade de melhorar as liga\u00e7\u00f5es ferrovi\u00e1rias. Referiu igualmente o potencial dos portos secos e a possibilidade de transformar Espanha e Portugal num ponto de entrada mais competitivo, caso sejam ultrapassados determinados bloqueios ao n\u00edvel das infraestruturas. <\/p>\n\n

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O potencial ferrovi\u00e1rio foi tamb\u00e9m mencionado durante a conversa. Guillermo Garc\u00eda-Almuzara, da Mountpark<\/strong>, defendeu que Espanha re\u00fane condi\u00e7\u00f5es para efetuar a distribui\u00e7\u00e3o de mercadorias por ferrovia, embora tenha salientado a complexidade de coordenar negocia\u00e7\u00f5es, administra\u00e7\u00f5es p\u00fablicas e territ\u00f3rios.<\/p>\n\n

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Para al\u00e9m dos grandes mercados tradicionais, Jes\u00fas Lancharro<\/strong>, da Panattoni<\/strong>, falou sobre o crescimento de novas zonas com uma massa populacional suficiente. Segundo explicou, prov\u00edncias ou \u00e1reas metropolitanas com uma determinada dimens\u00e3o podem vir a necessitar de mais produto log\u00edstico, desde que exista flexibilidade administrativa, disponibilidade de terrenos, licen\u00e7as e infraestruturas. <\/p>\n\n

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A procura ir\u00e1 encontrar alternativas. A quest\u00e3o \u00e9 saber quais ser\u00e3o os territ\u00f3rios preparados para a receber. <\/p>\n\n

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A ind\u00fastria e a log\u00edstica aproximam-se, mas n\u00e3o de forma autom\u00e1tica<\/h2>\n\n
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A rela\u00e7\u00e3o entre a ind\u00fastria e a log\u00edstica foi outro dos pontos relevantes da conversa.<\/p>\n\n

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Luis L\u00e1zaro<\/strong>, da Merlin Properties<\/strong>, referiu que o peso da ind\u00fastria em Espanha j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o elevado como em per\u00edodos anteriores e que \u00e9 importante n\u00e3o sobredimensionar determinadas tend\u00eancias. Reconheceu, no entanto, que alguns setores est\u00e3o a gerar novas necessidades log\u00edsticas e que certas atividades industriais podem exigir uma maior adapta\u00e7\u00e3o dos ativos. <\/p>\n\n

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Na sua interven\u00e7\u00e3o, destacou o papel dos operadores 3PL, dos retalhistas e do setor alimentar, bem como o crescimento de opera\u00e7\u00f5es relacionadas com a cadeia de frio, a manipula\u00e7\u00e3o alimentar e os projetos com v\u00e1rias utiliza\u00e7\u00f5es dentro da mesma plataforma. Referiu tamb\u00e9m casos em que uma \u00fanica opera\u00e7\u00e3o combina cross-docking, log\u00edstica convencional, frio positivo ou armazenamento especializado. <\/p>\n\n

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Esta realidade obriga a pensar os projetos de outra forma. N\u00e3o basta construir um armaz\u00e9m e esperar pela chegada de um ocupante. Ser\u00e1 cada vez mais importante compreender a opera\u00e7\u00e3o que ir\u00e1 ocupar o espa\u00e7o, a forma como poder\u00e1 evoluir e as exig\u00eancias t\u00e9cnicas que condicionam o ativo desde o primeiro dia. <\/p>\n\n

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O imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica: construir melhor antes de construir mais<\/h2>\n\n
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O imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica est\u00e1 a entrar numa fase menos previs\u00edvel, mas tamb\u00e9m mais interessante.<\/p>\n\n

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A procura continua ativa, embora se tenha tornado mais exigente. Os utilizadores necessitam de ativos mais flex\u00edveis. Os investidores procuram maior seguran\u00e7a. Os territ\u00f3rios competem n\u00e3o apenas pela localiza\u00e7\u00e3o, mas tamb\u00e9m pela energia, pelos prazos, pelos terrenos e pelas infraestruturas. Paralelamente, os projetos t\u00e9cnicos exigem uma compreens\u00e3o mais aprofundada da opera\u00e7\u00e3o que ir\u00e3o acolher. <\/p>\n\n

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Neste contexto, construir mais n\u00e3o ser\u00e1 suficiente.<\/p>\n\n

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A diferen\u00e7a estar\u00e1 em construir melhor: com maior antecipa\u00e7\u00e3o, maior capacidade de escuta, mais coordena\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e uma vis\u00e3o mais realista das necessidades atuais da log\u00edstica e da ind\u00fastria.<\/p>\n\n

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Na GSE Iberia, trabalhamos precisamente nessa interse\u00e7\u00e3o: onde a estrat\u00e9gia imobili\u00e1ria, a complexidade t\u00e9cnica e a execu\u00e7\u00e3o da obra t\u00eam de convergir para que um projeto funcione. Porque o futuro do setor n\u00e3o depender\u00e1 apenas da procura que surgir, mas tamb\u00e9m da capacidade de transformar essa procura em ativos vi\u00e1veis, eficientes e preparados para durar. <\/p>\n\n

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