{"id":10821,"date":"2026-07-28T10:01:47","date_gmt":"2026-07-28T08:01:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gsegroup.es\/risco-resiliencia-e-valor-como-esta-a-mudar-o-investimento-imobiliario-logistico-na-peninsula-iberica\/"},"modified":"2026-07-28T10:07:40","modified_gmt":"2026-07-28T08:07:40","slug":"risco-resiliencia-e-valor-como-esta-a-mudar-o-investimento-imobiliario-logistico-na-peninsula-iberica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gsegroup.es\/pt\/risco-resiliencia-e-valor-como-esta-a-mudar-o-investimento-imobiliario-logistico-na-peninsula-iberica\/","title":{"rendered":"Risco, resili\u00eancia e valor: como est\u00e1 a mudar o investimento imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica"},"content":{"rendered":"\n
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O investimento imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 analisado apenas com base na localiza\u00e7\u00e3o, na renda ou na disponibilidade de terrenos. O contexto atual obriga a incorporar novos crit\u00e9rios que, h\u00e1 apenas alguns anos, tinham um peso secund\u00e1rio e que hoje podem condicionar a viabilidade, o valor e a liquidez de um ativo log\u00edstico. <\/p>\n\n

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Esta realidade ficou patente na segunda sess\u00e3o do Pequeno-almo\u00e7o Imobili\u00e1rio Log\u00edstico, organizado pela GSE Iberia em conjunto com a Baker McKenzie e a Cadena de Suministro, que contou com a participa\u00e7\u00e3o de Jesus Lancharro, Jes\u00fas Lacasia Purroy, Jos\u00e9 Antonio P\u00e9rez Breva e Ram\u00f3n L\u00e1zaro Menc\u00eda.<\/strong><\/p>\n\n

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Durante a conversa, foram abordados os fatores que est\u00e3o a redefinir a tomada de decis\u00f5es no setor: disponibilidade de energia el\u00e9trica, custos de constru\u00e7\u00e3o, seguran\u00e7a jur\u00eddica, regulamenta\u00e7\u00e3o, sustentabilidade, flexibilidade e resili\u00eancia dos ativos.<\/p>\n\n

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A disponibilidade de energia el\u00e9trica j\u00e1 \u00e9 um fator cr\u00edtico<\/h2>\n\n
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Um dos pontos centrais da sess\u00e3o foi a crescente import\u00e2ncia da energia nos projetos log\u00edsticos e industriais.<\/p>\n\n

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Jesus Lancharro<\/strong> referiu que, nas decis\u00f5es de investimento, os custos de constru\u00e7\u00e3o, a localiza\u00e7\u00e3o e, sobretudo, a disponibilidade de energia el\u00e9trica passaram a ocupar uma posi\u00e7\u00e3o priorit\u00e1ria. Como explicou, h\u00e1 alguns anos partia-se do princ\u00edpio de que um empreendimento log\u00edstico acabaria por dispor da pot\u00eancia necess\u00e1ria. Atualmente, a quest\u00e3o coloca-se numa fase anterior: saber se o ativo poder\u00e1 efetivamente dispor da energia de que necessita. <\/p>\n\n

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Esta mudan\u00e7a afeta diretamente o investimento, a conce\u00e7\u00e3o e o calend\u00e1rio de desenvolvimento. A maior intensidade energ\u00e9tica das opera\u00e7\u00f5es, a automatiza\u00e7\u00e3o, as necessidades de refrigera\u00e7\u00e3o e a press\u00e3o exercida por outras atividades com elevado consumo de energia transformaram a liga\u00e7\u00e3o \u00e0 rede el\u00e9trica num elemento central da an\u00e1lise. <\/p>\n\n

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Consequentemente, um ativo log\u00edstico j\u00e1 n\u00e3o pode ser avaliado apenas pela sua localiza\u00e7\u00e3o ou superf\u00edcie. A sua capacidade energ\u00e9tica, a proximidade dos pontos de liga\u00e7\u00e3o dispon\u00edveis e a seguran\u00e7a da liga\u00e7\u00e3o tornaram-se fatores determinantes para a sua competitividade futura. <\/p>\n\n

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A incerteza geopol\u00edtica como parte da an\u00e1lise<\/h2>\n\n
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Jes\u00fas Lacasia Purroy<\/strong> destacou a dificuldade de antecipar cen\u00e1rios num contexto marcado por tens\u00f5es geopol\u00edticas, infla\u00e7\u00e3o, taxas de juro e incerteza relativamente aos custos.<\/p>\n\n

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Durante a sua interven\u00e7\u00e3o, recordou que o setor log\u00edstico demonstrou capacidade de resposta em momentos complexos, como a crise de 2008 ou a pandemia. Referiu tamb\u00e9m que a log\u00edstica tem sido um dos setores imobili\u00e1rios mais resilientes, precisamente devido ao seu papel enquanto infraestrutura de apoio \u00e0 distribui\u00e7\u00e3o de bens. <\/p>\n\n

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Ao mesmo tempo, alertou para um risco mais estrutural: o desfasamento entre o planeamento pol\u00edtico e as necessidades reais de infraestruturas. Na sua opini\u00e3o, o problema el\u00e9trico n\u00e3o afeta apenas a log\u00edstica, fazendo parte de uma preocupa\u00e7\u00e3o mais ampla relacionada com a capacidade do pa\u00eds para responder \u00e0 procura futura. <\/p>\n\n

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Seguran\u00e7a jur\u00eddica e regulamenta\u00e7\u00e3o: um fator de investimento<\/h2>\n\n
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A seguran\u00e7a jur\u00eddica surgiu como uma das principais preocupa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n

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Jos\u00e9 Antonio P\u00e9rez Breva<\/strong> explicou que os processos de an\u00e1lise j\u00e1 n\u00e3o se limitam \u00e0 verifica\u00e7\u00e3o da titularidade, dos encargos ou das quest\u00f5es urban\u00edsticas tradicionais. \u00c9 cada vez mais exigida informa\u00e7\u00e3o sobre condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, validade das licen\u00e7as, pot\u00eancia el\u00e9trica, poss\u00edveis revoga\u00e7\u00f5es, requisitos regulamentares e futuros cen\u00e1rios legislativos. <\/p>\n\n

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Segundo explicou, os clientes j\u00e1 n\u00e3o questionam apenas os elementos jur\u00eddicos cl\u00e1ssicos de uma opera\u00e7\u00e3o. Pretendem tamb\u00e9m saber se uma determinada condi\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica \u00e9 v\u00e1lida, em que fase se encontra, se pode ser perdida ou o que deve ser feito para a manter. <\/p>\n\n

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Esta evolu\u00e7\u00e3o responde a uma realidade clara: os projetos log\u00edsticos t\u00eam ciclos longos e podem ser afetados por altera\u00e7\u00f5es regulamentares ou interpretativas durante o seu desenvolvimento.<\/p>\n\n

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Para o investidor, isto introduz uma camada adicional de incerteza. Para o promotor e o construtor, exige uma maior capacidade de antecipa\u00e7\u00e3o. Para o utilizador final, pode influenciar os prazos, os custos e a disponibilidade efetiva do ativo. <\/p>\n\n

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De construir um armaz\u00e9m a conceber um ativo adapt\u00e1vel<\/h2>\n\n
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A partir de uma perspetiva t\u00e9cnica e construtiva, Ram\u00f3n L\u00e1zaro Menc\u00eda<\/strong> introduziu o conceito de resili\u00eancia aplicado ao edif\u00edcio.<\/p>\n\n

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Durante a sua interven\u00e7\u00e3o, defendeu que o ativo deve ser pensado desde as fases de conce\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o para que possa adaptar-se a utiliza\u00e7\u00f5es futuras e responder melhor \u00e0s mudan\u00e7as no contexto envolvente. A log\u00edstica j\u00e1 n\u00e3o consiste apenas em construir uma caixa onde armazenar mercadorias. Atualmente, os edif\u00edcios incorporam mais tecnologia, maiores exig\u00eancias operacionais, mais necessidades energ\u00e9ticas e uma maior aten\u00e7\u00e3o ao conforto das pessoas que neles trabalham. <\/p>\n\n

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Isto obriga a tomar decis\u00f5es desde o in\u00edcio relativamente \u00e0 altura, \u00e0 estrutura, \u00e0s possibilidades de automatiza\u00e7\u00e3o, \u00e0 prepara\u00e7\u00e3o para sistemas de frio, \u00e0 flexibilidade interior, \u00e0 efici\u00eancia energ\u00e9tica e \u00e0 capacidade de integrar altera\u00e7\u00f5es operacionais sem grandes investimentos posteriores.<\/p>\n\n

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O objetivo n\u00e3o \u00e9 sobredimensionar o projeto, mas antecipar os aspetos que podem proteger o seu valor ao longo do tempo. Realizar o investimento necess\u00e1rio durante as fases de conce\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o pode evitar necessidades significativas de CAPEX no futuro e melhorar a capacidade do ativo para responder \u00e0s novas exig\u00eancias do mercado. <\/p>\n\n

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Custos de constru\u00e7\u00e3o: uma vari\u00e1vel que exige uma maior gest\u00e3o contratual<\/h2>\n\n
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A variabilidade dos custos de constru\u00e7\u00e3o foi outro dos temas abordados.<\/p>\n\n

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Jos\u00e9 Antonio P\u00e9rez Breva referiu que quest\u00f5es que anteriormente n\u00e3o ocupavam uma posi\u00e7\u00e3o central, como uma eventual subida do pre\u00e7o do a\u00e7o ou a distribui\u00e7\u00e3o contratual de determinados riscos, fazem hoje parte da gest\u00e3o di\u00e1ria dos contratos.<\/p>\n\n

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Esta evolu\u00e7\u00e3o afeta promotores, construtores, investidores e ocupantes. O custo da constru\u00e7\u00e3o pode condicionar a viabilidade econ\u00f3mica de um projeto, especialmente quando a renda n\u00e3o permite absorver determinados aumentos ou quando os prazos administrativos se prolongam. <\/p>\n\n

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Neste contexto, a gest\u00e3o antecipada do risco, a clareza contratual e a colabora\u00e7\u00e3o entre as partes tornam-se essenciais para manter o equil\u00edbrio entre custos, prazos e qualidade.<\/p>\n\n

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Sustentabilidade com impacto operacional<\/h2>\n\n
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A sustentabilidade foi tamb\u00e9m abordada a partir de uma perspetiva pr\u00e1tica.<\/p>\n\n

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Jes\u00fas Lancharro<\/strong> explicou que a sustentabilidade j\u00e1 faz parte da an\u00e1lise financeira dos projetos. Segundo referiu, os ativos devem ser desenvolvidos com um n\u00edvel de sustentabilidade suficiente para poderem adaptar-se a poss\u00edveis altera\u00e7\u00f5es regulamentares ou futuras exig\u00eancias atrav\u00e9s de investimentos de CAPEX reduzidos ou moderados. <\/p>\n\n

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Referiu igualmente que os clientes come\u00e7am a ter uma ideia mais clara daquilo que esperam da sustentabilidade. N\u00e3o se trata apenas de obter uma certifica\u00e7\u00e3o, mas de garantir que o investimento tem um impacto real na efici\u00eancia da opera\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n

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Isto implica analisar as emiss\u00f5es durante a constru\u00e7\u00e3o, a efici\u00eancia energ\u00e9tica, as poss\u00edveis altera\u00e7\u00f5es regulamentares futuras e a capacidade do edif\u00edcio para reduzir investimentos posteriores.<\/p>\n\n

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Nos projetos estrat\u00e9gicos ou empreendimentos de longo prazo, a sustentabilidade est\u00e1 a ser integrada na an\u00e1lise financeira. O objetivo \u00e9 claro: tornar o ativo mais eficiente, mais resistente a futuras exig\u00eancias e mais competitivo em rela\u00e7\u00e3o a outros im\u00f3veis. <\/p>\n\n

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Investimento imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica: nova regulamenta\u00e7\u00e3o e ativos existentes<\/h2>\n\n
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A regulamenta\u00e7\u00e3o de seguran\u00e7a contra inc\u00eandios foi outro dos temas abordados durante a sess\u00e3o.<\/p>\n\n

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Jes\u00fas Lacasia Purroy<\/strong> considerou que o impacto econ\u00f3mico da nova regulamenta\u00e7\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 determinante nos ativos novos, embora possa gerar diferen\u00e7as entre ativos adaptados e edif\u00edcios mais antigos. Como explicou, quando um armaz\u00e9m fica desocupado, muda de utilizador ou necessita de uma adapta\u00e7\u00e3o relevante, podem surgir investimentos adicionais. <\/p>\n\n

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Isto n\u00e3o significa que todos os ativos existentes percam automaticamente valor, mas refor\u00e7a uma tend\u00eancia: os edif\u00edcios mais bem preparados, mais flex\u00edveis e tecnicamente mais atualizados estar\u00e3o numa posi\u00e7\u00e3o mais favor\u00e1vel para manter a sua utilidade e atratividade ao longo do tempo.<\/p>\n\n

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Neste contexto, foi tamb\u00e9m referida a necessidade de uma maior liga\u00e7\u00e3o entre o regulador e o produto regulamentado. A regulamenta\u00e7\u00e3o pode proporcionar seguran\u00e7a, mas deve igualmente compreender a realidade t\u00e9cnica, econ\u00f3mica e operacional dos ativos log\u00edsticos. <\/p>\n\n

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Flexibilidade: um conceito que deve ser concretizado<\/h2>\n\n
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A flexibilidade foi um dos conceitos mais repetidos durante a conversa, embora nem sempre com o mesmo significado.<\/p>\n\n

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Jes\u00fas Lacasia Purroy<\/strong> referiu que a flexibilidade de um edif\u00edcio tem limites f\u00edsicos evidentes. Um armaz\u00e9m com 20 000 m\u00b2 continuar\u00e1 a ter essa superf\u00edcie durante toda a sua vida \u00fatil. Por esse motivo, em muitas situa\u00e7\u00f5es, a flexibilidade solicitada pelo utilizador n\u00e3o \u00e9 apenas construtiva, mas tamb\u00e9m econ\u00f3mica: flexibilidade na renda, na utiliza\u00e7\u00e3o ou na forma de ocupar o espa\u00e7o. <\/p>\n\n

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Do ponto de vista t\u00e9cnico, Ram\u00f3n L\u00e1zaro Menc\u00eda<\/strong> defendeu a import\u00e2ncia de conceber ativos que possam ser reconvertidos com o menor custo poss\u00edvel. Preparar um armaz\u00e9m para futuras utiliza\u00e7\u00f5es, processos de automatiza\u00e7\u00e3o ou necessidades de refrigera\u00e7\u00e3o pode marcar a diferen\u00e7a entre um ativo competitivo e outro que exija investimentos significativos para continuar a ser \u00fatil. <\/p>\n\n

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Investimento imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica: a resili\u00eancia como crit\u00e9rio de conce\u00e7\u00e3o, investimento e valor<\/h2>\n\n
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A palavra resili\u00eancia ocupou um lugar central na conversa.<\/p>\n\n

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Aplicada ao setor imobili\u00e1rio log\u00edstico, n\u00e3o se trata apenas de resistir a uma crise. Trata-se de conceber, construir e investir em ativos capazes de continuar a operar e de se adaptar a cen\u00e1rios em transforma\u00e7\u00e3o: altera\u00e7\u00f5es regulamentares, tens\u00f5es geopol\u00edticas, infla\u00e7\u00e3o, custos de constru\u00e7\u00e3o, novas necessidades energ\u00e9ticas ou evolu\u00e7\u00e3o da procura. <\/p>\n\n

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A resili\u00eancia n\u00e3o \u00e9, portanto, um conceito abstrato. \u00c9 uma forma de proteger o valor do ativo. <\/p>\n\n

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Um im\u00f3vel log\u00edstico resiliente \u00e9 aquele que combina uma boa localiza\u00e7\u00e3o, conectividade, capacidade energ\u00e9tica, qualidade construtiva, flexibilidade, efici\u00eancia e um reduzido risco de obsolesc\u00eancia.<\/p>\n\n

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O que deve ter atualmente um ativo log\u00edstico competitivo<\/h2>\n\n
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No encerramento da sess\u00e3o, os participantes concordaram em v\u00e1rios crit\u00e9rios essenciais para investir num ativo log\u00edstico com uma vis\u00e3o de futuro.<\/p>\n\n

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Jesus Lancharro<\/strong> destacou a localiza\u00e7\u00e3o, a resili\u00eancia, a liga\u00e7\u00e3o \u00e0 rede el\u00e9trica e a capacidade de reduzir o CAPEX futuro. Valorizou tamb\u00e9m a colabora\u00e7\u00e3o entre os setores p\u00fablico e privado e o papel das entidades setoriais na cria\u00e7\u00e3o de maior seguran\u00e7a para o mercado. <\/p>\n\n

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Ram\u00f3n L\u00e1zaro Menc\u00eda<\/strong> insistiu na qualidade, na flexibilidade e na capacidade de antecipa\u00e7\u00e3o desde as fases de conce\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o. Defendeu igualmente a industrializa\u00e7\u00e3o e a normaliza\u00e7\u00e3o como formas de reduzir os prazos, os custos e a complexidade. <\/p>\n\n

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Jos\u00e9 Antonio P\u00e9rez Breva<\/strong>, a partir de uma perspetiva mais jur\u00eddica e de longo prazo, apontou para ativos ou neg\u00f3cios com uma estrutura s\u00f3lida, capazes de gerar valor durante v\u00e1rias d\u00e9cadas.<\/p>\n\n

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No seu conjunto, as interven\u00e7\u00f5es revelam uma ideia clara: o mercado imobili\u00e1rio log\u00edstico est\u00e1 a entrar numa fase mais exigente. J\u00e1 n\u00e3o \u00e9 suficiente desenvolver metros quadrados. O ativo deve estar preparado para responder a opera\u00e7\u00f5es mais complexas, utilizadores mais exigentes e um contexto menos previs\u00edvel. <\/p>\n\n

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Investimento imobili\u00e1rio log\u00edstico na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica: uma nova forma de compreender o desenvolvimento do setor<\/h2>\n\n
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O setor log\u00edstico e industrial na Pen\u00ednsula Ib\u00e9rica mant\u00e9m uma forte capacidade de adapta\u00e7\u00e3o. J\u00e1 o demonstrou em crises anteriores e em contextos de elevada incerteza. <\/p>\n\n

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No entanto, o novo cen\u00e1rio exige decis\u00f5es com maior profundidade t\u00e9cnica, uma vis\u00e3o mais orientada para o longo prazo e uma maior coordena\u00e7\u00e3o entre investimento, conce\u00e7\u00e3o, constru\u00e7\u00e3o, regulamenta\u00e7\u00e3o e opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n

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Para a GSE Iberia, esta abordagem faz parte de uma forma de compreender o desenvolvimento imobili\u00e1rio log\u00edstico: antecipar riscos, integrar solu\u00e7\u00f5es desde a fase de conce\u00e7\u00e3o e construir ativos preparados para continuar a ser \u00fateis, eficientes e competitivos durante toda a sua vida \u00fatil.<\/p>\n\n

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Porque o valor de um ativo log\u00edstico j\u00e1 n\u00e3o depende apenas do local onde se encontra. Depende tamb\u00e9m da forma como foi pensado, de como foi constru\u00eddo e da sua capacidade de adapta\u00e7\u00e3o ao futuro. <\/p>\n\n

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